Ratgeber · Verkaufen
Eigentumswohnung verkaufen: vermietet oder leer?
Ist Ihre Eigentumswohnung vermietet, stellt sich vor dem Verkauf eine Frage: mit dem Mieter verkaufen oder erst, wenn die Wohnung frei ist? Beides ist möglich, und beides hat Folgen für Käuferkreis, Ablauf und Preis. Dieser Ratgeber ordnet die Unterschiede.
Kurz gesagt
Drei Sätze,
bevor Sie weiterlesen
Das Wichtigste passt in drei Absätze. Alles danach sind Einzelheiten.
Der Mietvertrag geht auf den Käufer über
Wer eine vermietete Wohnung kauft, tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter bleibt – mit seinen Rechten.
Vermietet kaufen vor allem Kapitalanleger
Selbstnutzer suchen meist eine freie Wohnung. Wer vermietet verkauft, spricht deshalb vor allem Anleger an, die mit Miete und Rendite rechnen.
Leer verkaufen heißt: erst frei werden lassen
Das geht nur, wenn der Mieter auszieht. Eine Kündigung, nur um zu verkaufen, ist nicht ohne Weiteres möglich – dazu berät ein Fachanwalt für Mietrecht.
Vermietet oder leer im Vergleich
Vermietete Eigentumswohnung verkaufen
Verkaufen Sie mit Mieter, ändert sich für den Mieter zunächst nichts: Der Käufer übernimmt den Mietvertrag so, wie er ist – mit Miete, Kaution und allen Vereinbarungen. Für Kapitalanleger ist das oft gewollt, denn die Wohnung bringt vom ersten Tag an Miete.
Die Besichtigungen stimmen Sie mit dem Mieter ab. Ein gutes Verhältnis hilft hier mehr als jede Klausel: Wer früh und offen informiert, findet leichter Termine, die für beide passen.
Leere Eigentumswohnung verkaufen
Eine freie Wohnung spricht zusätzlich Selbstnutzer an, die selbst einziehen möchten. Der Käuferkreis wird damit größer, und Interessenten können die Wohnung in Ruhe ansehen.
Dafür muss die Wohnung erst frei sein. Bis zum Verkauf laufen Hausgeld und Nebenkosten weiter, ohne dass Miete hereinkommt.
Wie sich der Preis unterscheiden kann
Anleger und Selbstnutzer rechnen unterschiedlich: Anleger vor allem mit der Miete und der Rendite, Selbstnutzer mit Lage, Zustand und eigenem Bedarf. Der erzielbare Preis kann sich deshalb unterscheiden – in welche Richtung und wie stark, hängt an der Höhe der Miete, an der Lage und am Markt. Eine pauschale Regel gibt es nicht; das zeigt erst die Wertermittlung im Einzelfall.
Wenn der Mieter auszieht oder selbst kaufen möchte
Manchmal plant der Mieter ohnehin einen Umzug, oder er möchte die Wohnung selbst kaufen. Beides lohnt sich früh zu besprechen. Ein Auszug lässt sich einvernehmlich vereinbaren; wie so eine Vereinbarung aussehen sollte, klärt ein Fachanwalt für Mietrecht.
Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, kann der Mieter besondere Rechte haben. Auch das gehört zum Fachanwalt.
Unterlagen für beide Wege
Für den Verkauf einer Eigentumswohnung brauchen Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung. Bei einer vermieteten Wohnung kommen der Mietvertrag, Nachweise zu Miete und Kaution sowie die letzten Nebenkostenabrechnungen dazu.
Häufige Fragen zum Verkauf mit Mieter
Sollte ich den Mieter über den Verkauf informieren?
Ja, schon wegen der Besichtigungen. Wer früh und offen informiert, macht es allen Beteiligten leichter.
Kann der neue Eigentümer dem Mieter kündigen?
Der Käufer übernimmt den Mietvertrag und ist an ihn gebunden. Ob und wann er wegen Eigenbedarfs kündigen kann, ist eine Frage des Mietrechts im Einzelfall – dazu berät ein Fachanwalt für Mietrecht.
Was passiert mit der Kaution?
Die Kaution geht beim Verkauf auf den Käufer über. Wie sie übergeben wird, regelt der Kaufvertrag; der Notar fragt danach.
Ist eine vermietete Wohnung schwerer zu verkaufen?
Nicht unbedingt – nur an andere Käufer. Für Kapitalanleger ist eine solide Vermietung ein Argument. Entscheidend ist, dass Miete, Zustand und Preis zusammenpassen.
Was ist, wenn die Wohnung gerade frei wird?
Dann lohnt es sich, vor einer Neuvermietung zu überlegen, ob Sie verkaufen möchten. Eine Neuvermietung legt den Käuferkreis für längere Zeit fest.
Keine Rechtsberatung. Fragen zum Mietrecht beantwortet ein Fachanwalt für Mietrecht.
Der nächste Schritt
Sprechen wir über
Ihre Eigentumswohnung
Ob vermietet oder frei: Wir schauen uns die Wohnung und die Unterlagen an und sagen Ihnen, welcher Käuferkreis infrage kommt und was das für den Preis bedeutet.
Wo die Wohnung liegt und ob sie vermietet ist – mehr brauchen wir für eine erste Antwort nicht.