Ratgeber · Trennung und Scheidung
Haus bei Scheidung – was tun?
Sie trennen sich, und das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnung steht im Raum? Dieser Ratgeber ordnet, was beim Haus bei einer Scheidung zuerst geklärt sein sollte, welche Wege es gibt, was mit dem Kredit passiert und wer welche Frage beantwortet.
Kurz gesagt
Drei Sätze,
bevor Sie weiterlesen
Das Wichtigste passt in drei Absätze. Alles danach sind Einzelheiten.
Erst die Lage klären
Wem gehört die Immobilie, wer steht im Darlehensvertrag, was ist sie heute wert? Ohne diese drei Antworten lässt sich keine tragfähige Entscheidung treffen.
Im Kern gibt es drei Wege
Gemeinsam verkaufen, einer übernimmt und zahlt den anderen aus, oder die Immobilie bleibt vorerst gemeinsam und wird vermietet. Welcher Weg passt, hängt an Geld, Kredit und Kindern – nicht nur am Gefühl.
Einigen ist fast immer günstiger
Ein Verkauf, den beide mittragen, bringt in der Regel mehr als eine Teilungsversteigerung. Eine neutrale Wertgrundlage und ein klarer Zeitplan nehmen viel Druck aus dem Gespräch.
Die Ausgangslage
Sechs Fragen,
die zuerst geklärt sind
Bevor es um Verkaufen oder Behalten geht, lohnt ein nüchterner Blick auf die Ausgangslage. Die Antworten stehen meist in Unterlagen, die Sie schon haben.
Wem gehört die Immobilie?
Ein Blick ins Grundbuch zeigt, ob beide als Miteigentümer eingetragen sind oder einer allein. Davon hängt ab, wer mitentscheidet.
Wer steht im Kreditvertrag?
Für die Bank zählt der Darlehensvertrag, nicht die Trennung. Haben beide unterschrieben, haften auch beide weiter – bis die Bank etwas anderes zusagt.
Was ist die Immobilie heute wert?
Der Kaufpreis von damals hilft wenig. Für Auszahlung, Verkauf oder das Gespräch mit der Bank braucht es eine aktuelle, nachvollziehbare Wertgrundlage.
Wer wohnt im Moment dort?
Oft bleibt einer im Haus, der andere zieht aus. Wie Kosten und Nutzung in dieser Zeit verteilt werden, sollte früh besprochen und festgehalten werden.
Was wollen beide – und was ist bezahlbar?
Behalten möchte oft einer. Ob er die Rate allein tragen und den anderen auszahlen kann, zeigt erst das Gespräch mit der Bank.
Gibt es Kinder?
Schule, Wege, vertraute Umgebung: Mit Kindern spielt der Zeitpunkt eines Umzugs eine größere Rolle. Ein Verkauf lässt sich darauf abstimmen.
Was bis dahin hilft
Raten und laufende Kosten weiter bezahlen, Absprachen schriftlich festhalten und nichts am Haus verändern, was der andere nicht mitträgt. So bleiben alle Wege offen.
Die Wege
Verkaufen, übernehmen
oder vermieten
Jeder Weg hat Folgen für Geld, Kredit und Zeitplan. Diese fünf Punkte helfen beim Abwägen.
Gemeinsam verkaufen
Der klarste Schnitt: Der Kredit wird aus dem Erlös abgelöst, der Rest wird geteilt, beide sind danach frei. Ob für die vorzeitige Ablösung des Darlehens Kosten anfallen, fragen Sie vorher bei Ihrer Bank.
Einer übernimmt
Einer behält die Immobilie und zahlt den anderen aus. Dafür braucht es eine Einigung über den Wert, eine Finanzierung, die einer allein tragen kann, und die Zustimmung der Bank, den anderen aus dem Kredit zu entlassen.
Gemeinsam behalten und vermieten
Möglich, wenn beide gut miteinander auskommen und die Miete die Kosten trägt. Es bindet aber über Jahre aneinander – jede Reparatur und jeder Mieterwechsel wird zur gemeinsamen Entscheidung.
Die Teilungsversteigerung
Der Weg, wenn keine Einigung gelingt: Ein Miteigentümer beantragt beim Amtsgericht die Versteigerung. Sie dauert, kostet und bringt meist weniger als ein freier Verkauf – für beide Seiten die schlechteste Lösung.
Den Zeitpunkt bewusst wählen
Ein Verkauf unter Zeitdruck bringt selten den besten Preis. Wer früh plant, kann ihn auf Trennung, Scheidung und Umzug abstimmen. Welche rechtlichen und steuerlichen Folgen der Zeitpunkt hat, klären Sie mit Anwalt und Steuerberatung.
Vorbereitung
Was die Einigung erleichtert –
und was Sie bereitlegen
Links, was die Verständigung in der Praxis leichter macht, rechts die Unterlagen, die für jeden der Wege gebraucht werden.
Was die Einigung leichter macht
- Eine neutrale Wertgrundlage, auf die sich beide beziehen können.
- Ein gemeinsamer Termin bei der Bank, bevor einer eine Zusage macht.
- Ein Ansprechpartner für den Verkauf, der beide gleich informiert.
- Absprachen zu Kosten, Nutzung und Zeitplan schriftlich festhalten.
- Ein realistischer Zeitplan, der Kinder, Umzug und Scheidungsverfahren berücksichtigt.
- Wenn Gespräche festfahren: eine Mediation, bevor es vor Gericht geht.
Welche Unterlagen Sie brauchen
- Einen aktuellen Grundbuchauszug.
- Die Darlehensverträge und den aktuellen Stand der Restschuld.
- Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baupläne – soweit vorhanden.
- Den Energieausweis oder die Daten, um einen erstellen zu lassen.
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Protokolle.
- Nachweise über Modernisierungen und die Versicherungsunterlagen.
Was auf dieser Seite bewusst nicht steht
Wie der Zugewinnausgleich berechnet wird, ob und wann jemand eine Nutzungsentschädigung verlangen kann, was im Trennungsjahr gilt, wie Unterhalt und Immobilie zusammenhängen und welche steuerlichen Folgen ein Verkauf hat: Das sind Rechts- und Steuerfragen. Auskunft geben eine Fachanwaltskanzlei für Familienrecht, der Notar und Ihre Steuerberatung – nicht ein Makler und nicht eine Ratgeberseite.
Nachgefragt
Häufige Fragen
zum Haus bei Scheidung
Was uns dazu am häufigsten gefragt wird – kurz beantwortet.
Was passiert bei einer Scheidung mit dem gemeinsamen Haus?
Nichts automatisch. Die Scheidung ändert weder das Grundbuch noch den Kreditvertrag. Was mit dem Haus geschieht, entscheiden beide: gemeinsam verkaufen, einer übernimmt, oder es bleibt vorerst gemeinsam. Gelingt keine Einigung, kann ein Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen.
Wer bekommt das Haus bei einer Scheidung?
Das hängt davon ab, wem es gehört, wer es finanzieren kann und worauf sich beide einigen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Wie Eigentum und Vermögen rechtlich ausgeglichen werden, klärt eine Fachanwaltskanzlei für Familienrecht.
Kann einer den anderen auszahlen?
Ja, wenn sich beide auf einen Wert einigen und der Übernehmende die Finanzierung allein tragen kann. Die Bank muss zustimmen, damit der Ausscheidende aus dem Kredit entlassen wird. Wie die Übertragung geregelt wird, klärt der Notar.
ImmobilienbewertungWas passiert mit dem Kredit, wenn wir uns trennen?
Für die Bank ändert die Trennung nichts: Wer unterschrieben hat, haftet weiter. Wird verkauft, wird der Kredit aus dem Erlös abgelöst; übernimmt einer, muss die Bank der Entlassung des anderen zustimmen. Sprechen Sie früh gemeinsam mit Ihrer Bank.
Können wir das Haus schon vor der Scheidung verkaufen?
Ja, wenn beide Eigentümer zustimmen. Ein früher, gemeinsam geplanter Verkauf bringt oft einen besseren Preis als einer unter Zeitdruck. Welche rechtlichen und steuerlichen Folgen der Zeitpunkt hat, klären Sie vorher mit Anwalt und Steuerberatung.
Was ist eine Teilungsversteigerung?
Eine Versteigerung beim Amtsgericht, die ein Miteigentümer beantragen kann, wenn keine Einigung zustande kommt. Sie dauert, verursacht Kosten und bringt meist weniger als ein freier Verkauf. Deshalb lohnt fast immer der Versuch, sich vorher zu einigen.
Wie unterstützt IMMOVENTIM beim Verkauf wegen Scheidung?
Wir schätzen den Wert neutral ein, informieren beide Seiten gleich, stimmen Termine mit beiden ab und begleiten den Verkauf bis zur Übergabe.
Immobilie bei Scheidung verkaufenDer nächste Schritt
Sprechen wir über
Ihre gemeinsame Immobilie
Sie müssen sich noch nicht entschieden haben. Wir sprechen mit Ihnen allein oder mit Ihnen beiden und sagen Ihnen, was die Immobilie ungefähr wert ist und welche Wege sich anbieten.
Wo die Immobilie liegt und wem sie gehört – mehr brauchen wir für eine erste Antwort nicht.