Ratgeber · Erben und Verkaufen
Haus geerbt – was tun?
Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt und fragen sich, was jetzt zu tun ist? Dieser Ratgeber ordnet die Schritte: was zuerst geklärt sein muss, welche Wege es mit einer geerbten Immobilie gibt, wie es in einer Erbengemeinschaft läuft und wer welche Frage beantwortet.
Kurz gesagt
Drei Sätze,
bevor Sie weiterlesen
Das Wichtigste passt in drei Absätze. Alles danach sind Einzelheiten.
Erst klären, dann entscheiden
Ob Sie das Erbe annehmen, wer außer Ihnen erbt und wie Sie Ihr Erbrecht nachweisen, kommt vor jeder Entscheidung über das Haus. Die Frist für eine Ausschlagung ist kurz – wer nicht weiß, ob im Nachlass Schulden stecken, lässt sich früh beraten.
Es gibt drei Wege
Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen. Welcher passt, hängt am Zustand des Hauses, an den laufenden Kosten, an Ihren eigenen Plänen – und bei mehreren Erben daran, ob sich alle einig werden.
Mehrere Erben entscheiden gemeinsam
In einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen zusammen. Verkaufen, vermieten oder umbauen geht nur gemeinsam. Wer früh miteinander redet und eine neutrale Wertgrundlage hat, erspart sich den meisten Streit.
Die ersten Schritte
Sechs Dinge,
die zuerst anstehen
Die Reihenfolge ist nicht in jedem Fall gleich. Diese Punkte stehen aber fast immer am Anfang – lange bevor über einen Verkauf entschieden wird.
Testament und Erben klären
Gibt es ein Testament, wird es beim Nachlassgericht eröffnet. Ob eines existiert und wer danach erbt, ist die erste Frage – davon hängt alles Weitere ab.
Annehmen oder ausschlagen
Ein Erbe wird nicht beantragt, es fällt Ihnen zu. Ausschlagen können Sie nur innerhalb einer kurzen Frist. Wenn unklar ist, ob Schulden im Nachlass stecken, klären Sie das zuerst mit Nachlassgericht oder Notar.
Den Erbnachweis besorgen
Grundbuchamt, Banken und später Käufer wollen sehen, dass Sie Erbe sind. Oft reicht ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll; sonst stellt das Nachlassgericht einen Erbschein aus.
Das Grundbuch berichtigen
Eigentümer sind die Erben mit dem Erbfall, im Grundbuch steht aber noch die verstorbene Person. Die Berichtigung beantragen Sie beim Grundbuchamt. Zeitnah nach dem Erbfall gestellt, ist der Antrag in der Regel gebührenfrei.
Haus sichern und versichern
Ein leerstehendes Haus braucht Aufmerksamkeit: Wohngebäudeversicherung prüfen und den Leerstand melden, im Winter die Heizung frostsicher halten, Briefkasten leeren, Zählerstände notieren.
Die laufenden Kosten im Blick
Grundsteuer, Versicherung, Abfall, Wasser, Energie, bei Wohnungen das Hausgeld, dazu vielleicht ein laufender Kredit: Diese Kosten laufen vom ersten Tag an weiter, auch wenn noch nichts entschieden ist.
Was nicht sofort sein muss
Verkaufen, ausräumen, renovieren – nichts davon eilt in den ersten Wochen. Sinnvoll ist, zuerst Erbnachweis, Grundbuch und Kosten zu klären und dann in Ruhe zu entscheiden, welcher Weg passt.
Die drei Wege
Selbst nutzen, vermieten
oder verkaufen
Keiner der drei Wege ist grundsätzlich der richtige. Diese fünf Punkte helfen bei der Entscheidung.
Selbst einziehen
Naheliegend, wenn Lage und Zuschnitt passen. Rechnen Sie den Sanierungsbedarf ehrlich durch: Heizung, Dach, Fenster, Leitungen – ein geerbtes Haus ist oft lange nicht modernisiert worden. Bei mehreren Erben müssen die anderen ausgezahlt werden.
Vermieten
Bringt laufende Einnahmen, aber auch Arbeit: Mietersuche, Instandhaltung, Abrechnungen. Ist das Haus schon vermietet, laufen die Mietverträge mit den Erben weiter. In einer Erbengemeinschaft ist Vermieten oft mühsam, weil jede Entscheidung gemeinsam fällt.
Verkaufen
Der Weg, den viele Erbengemeinschaften wählen: Der Erlös lässt sich teilen, die laufenden Kosten enden. Voraussetzung sind ein Erbnachweis und die Zustimmung aller Erben.
Den Wert kennen, bevor man entscheidet
Ob Auszahlung, Vermietung oder Verkauf – alle drei Wege brauchen eine realistische Wertgrundlage. Eine neutrale Einschätzung nimmt gerade in Erbengemeinschaften viel Spannung aus dem Gespräch.
Steuern früh mitdenken
Ob Erbschaftsteuer anfällt und ob ein späterer Verkauf steuerliche Folgen hat, hängt am Einzelfall – etwa an Freibeträgen, an der Nutzung und daran, wann die verstorbene Person die Immobilie erworben hat. Das gehört vor die Entscheidung zur Steuerberatung.
Erbengemeinschaft
Wenn mehrere erben –
und was Sie bereitlegen
In einer Erbengemeinschaft gehört das Haus allen gemeinsam. Links, was in der Praxis hilft, rechts die Unterlagen, die Sie für jeden der drei Wege brauchen.
Was in der Erbengemeinschaft hilft
- Früh zusammensetzen – mit allen Erben, nicht nur mit denen, die in der Nähe wohnen.
- Eine gemeinsame Wertgrundlage schaffen, bevor über Zahlen gestritten wird.
- Eine Person als Ansprechpartner bestimmen, die Post, Termine und Handwerker koordiniert.
- Die laufenden Kosten von Anfang an gemeinsam tragen und festhalten, wer was bezahlt hat.
- Die Auszahlung prüfen, wenn einer das Haus behalten möchte und die anderen nicht.
- Wenn es festgefahren ist: eine Mediation, bevor jemand den Rechtsweg geht. Eine Teilungsversteigerung ist für alle meist der teuerste Ausweg.
Welche Unterlagen Sie brauchen
- Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.
- Einen aktuellen Grundbuchauszug.
- Flurkarte, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Baupläne – soweit vorhanden.
- Den Energieausweis oder die Daten, um einen erstellen zu lassen.
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Protokolle.
- Bestehende Mietverträge, Versicherungs- und Darlehensunterlagen.
Was auf dieser Seite bewusst nicht steht
Wer gesetzlicher Erbe ist, wie ein Pflichtteil berechnet wird, welche Fristen im Einzelfall gelten, wie viel Erbschaftsteuer anfällt und wie eine Erbengemeinschaft rechtlich auseinandergesetzt wird: Das sind Rechts- und Steuerfragen. Auskunft geben Nachlassgericht, Notar, eine Fachanwaltskanzlei für Erbrecht und Ihre Steuerberatung – nicht ein Makler und nicht eine Ratgeberseite.
Nachgefragt
Häufige Fragen
zum geerbten Haus
Was uns dazu am häufigsten gefragt wird – kurz beantwortet.
Haus geerbt – was ist als Erstes zu tun?
Klären, ob es ein Testament gibt, ob Sie das Erbe annehmen und wer außer Ihnen erbt. Danach den Erbnachweis besorgen, das Haus sichern und die laufenden Kosten im Blick behalten. Über Verkauf oder Vermietung müssen Sie in den ersten Wochen nicht entscheiden.
Brauche ich einen Erbschein, um ein geerbtes Haus zu verkaufen?
Sie brauchen einen Nachweis, dass Sie Erbe sind. Liegt ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll vor, reicht das oft aus. Sonst stellt das Nachlassgericht einen Erbschein aus. Welcher Nachweis im Einzelfall genügt, sagen Ihnen Grundbuchamt oder Notar.
Muss das Grundbuch nach dem Erbfall geändert werden?
Ja. Das Grundbuch wird berichtigt, damit die Erben eingetragen sind – spätestens für einen Verkauf ist das nötig. Zeitnah nach dem Erbfall beantragt, ist die Berichtigung in der Regel gebührenfrei.
Können wir als Erbengemeinschaft verkaufen, wenn einer nicht will?
Verkaufen können Sie nur gemeinsam. Kommt keine Einigung zustande, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung, die für alle meist den geringsten Erlös bringt. Vorher lohnt fast immer ein Gespräch auf einer neutralen Wertgrundlage oder eine Mediation. Rechtlich beraten Notar oder Fachanwaltskanzlei für Erbrecht.
Kann ein Erbe die anderen auszahlen?
Ja, wenn sich alle auf einen Betrag einigen. Grundlage ist meist der aktuelle Wert der Immobilie. Wie die Übertragung vertraglich geregelt wird, klärt der Notar.
ImmobilienbewertungFallen beim Erben oder beim Verkauf Steuern an?
Das kann sein. Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt unter anderem vom Verwandtschaftsgrad und von Freibeträgen ab; ob ein Verkauf steuerliche Folgen hat, unter anderem davon, wann die Immobilie erworben und wie sie genutzt wurde. Verbindliche Auskunft gibt Ihre Steuerberatung.
Wie unterstützt IMMOVENTIM beim Verkauf eines geerbten Hauses?
Wir schätzen den Wert ein, beschaffen fehlende Unterlagen, stimmen uns mit allen Erben ab und begleiten den Verkauf bis zur Übergabe – auch wenn die Erben weit voneinander entfernt wohnen.
Geerbte Immobilie verkaufenDer nächste Schritt
Sprechen wir über
Ihre geerbte Immobilie
Sie müssen noch nichts entschieden haben. Erzählen Sie uns, worum es geht – wir sagen Ihnen, welche Unterlagen fehlen, was die Immobilie ungefähr wert ist und welcher Weg sich anbietet.
Wo die Immobilie liegt und wie viele Erben beteiligt sind – mehr brauchen wir für eine erste Antwort nicht.