IMMOVENTIMBEWERTUNG · BERATUNG · VERKAUF

Ratgeber · Energieausweis

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis:
die Unterschiede

Verbrauchs- oder Bedarfsausweis – welche Unterschiede es zwischen beiden gibt und welcher für Ihr Haus gilt, fragt sich jeder, der verkauft oder vermietet. Bis Ende 2026 entscheidet meist das Baujahr, ab dem 1. Januar 2027 dürfen Wohngebäude frei wählen. Was das für Ihre Immobilie heißt, steht hier.

Stand: 22. September 2026 · Grundlage: Gebäudeenergiegesetz in der Fassung des Gebäudemodernisierungsgesetzes (BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündet am 28. Juli 2026) – die neuen Energieausweis-Regeln gelten ab dem 1. Januar 2027. Geschrieben von Sebastian Nagel, Immobilienmakler in Rostock-Warnemünde.

Energieausweis mit Effizienzskala auf einem Tisch, daneben Exposé, Grundriss und Taschenrechner

Die kurze Antwort

Kurz gesagt

Wenn Sie nur wissen wollen, was für Ihre Immobilie gilt: Diese drei Punkte reichen. Alles Weitere steht darunter.

Noch bis Ende 2026
Ein Bedarfsausweis ist Pflicht, wenn Ihr Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und das Gebäude seither nicht nachweislich auf den Wärmeschutzstandard von 1977 gebracht wurde. Trifft eines davon nicht zu, dürfen Sie wählen.
Ab dem 1. Januar 2027
Für reine Wohngebäude fällt die Baujahrsregel weg. Sie dürfen dann frei wählen – vorausgesetzt, es liegen Verbrauchsdaten aus zwei Jahren vor, getrennt nach Energieträgern. Für Nichtwohngebäude gilt dann umgekehrt: nur noch Bedarfsausweis.
Wenn Sie wählen dürfen
Der Verbrauchsausweis ist günstiger und schneller, hängt aber am Heizverhalten der Vorbewohner. Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude selbst durch – aufwendiger, dafür belastbarer und die bessere Grundlage, wenn Sie ohnehin über eine Modernisierung nachdenken.

Wenn wir für Sie verkaufen oder vermieten, müssen Sie sich damit gar nicht befassen: Liegt kein gültiger Ausweis vor, beauftragen wir ihn – mit der Provision beziehungsweise der Courtage abgegolten.

Der Unterschied

Zwei Ausweise,
zwei Rechenwege

Beide Ausweise landen auf derselben Skala von A+ bis H – aber sie kommen auf ganz verschiedenen Wegen dorthin. Das erklärt, warum derselbe Altbau einmal als E und einmal als C dasteht.

VERBRAUCHSAUSWEIS

Was tatsächlich verbraucht wurde

Gerechnet wird mit den Abrechnungen der vergangenen Jahre – also mit dem, was die bisherigen Bewohner geheizt haben.

Grundlage: Heiz- und Energieabrechnungen. Bis Ende 2026 drei aufeinanderfolgende Abrechnungsjahre (36 Monate), ab dem 1. Januar 2027 zwei Jahre, getrennt nach Energieträgern. Der jüngste Abrechnungszeitraum darf beim Ausstellen nicht älter als 18 Monate sein – das gilt vorher wie nachher.
Spricht dafür: Deutlich günstiger und schneller, wenn die Abrechnungen vorliegen.
Spricht dagegen: Hängt am Verhalten der Vorbewohner. Ein sparsamer Haushalt lässt ein ungedämmtes Haus gut aussehen – und ein gut gedämmtes Haus mit offenen Fenstern schlecht.
Geht nicht, wenn: die Wohnung länger leer stand oder Abrechnungen fehlen.

BEDARFSAUSWEIS

Was das Gebäude braucht

Gerechnet wird das Haus selbst – Wände, Fenster, Dach, Heizung. Wer darin wohnt, spielt keine Rolle.

Grundlage: Aufnahme der Bauteile, meist mit Ortstermin oder vollständigen Bauunterlagen.
Spricht dafür: Vergleichbar und belastbar, unabhängig vom Heizverhalten. Enthält Modernisierungsempfehlungen.
Spricht dagegen: Aufwendiger in der Erstellung und entsprechend teurer.
Pflicht, wenn: bis Ende 2026: weniger als fünf Wohnungen, Bauantrag vor dem 1.11.1977 und kein Nachweis über den Wärmeschutz von 1977. Ab 2027: bei allen Nichtwohngebäuden.

Beide Ausweise sind zehn Jahre ab Ausstellung gültig. Ein vorhandener Ausweis muss wegen der neuen Regeln also nicht ersetzt werden – er läuft aus, wann er ausläuft.

Neue Rechtslage

Was sich zum
1. Januar 2027 ändert

Das Gebäudeenergiegesetz heißt seit dem 29. Juli 2026 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – geändert und umbenannt durch das am 28. Juli 2026 verkündete Änderungsgesetz (BGBl. 2026 I Nr. 226). Die neuen Regeln zum Energieausweis gelten aber erst ab dem 1. Januar 2027; bis dahin bleibt es bei den bisherigen Vorschriften. Viele Ratgeber im Netz vermischen beides.

Freie Wahl für Wohngebäude: Die Bedarfsausweis-Pflicht für kleine Gebäude mit Bauantrag vor November 1977 entfällt. Entscheidend ist dann nur noch, ob brauchbare Verbrauchsdaten vorliegen.
Umgekehrt bei Nichtwohngebäuden: Dort ist bei Verkauf und Vermietung künftig nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Gemischt genutzte Gebäude bekommen einen Ausweis mit getrennten Zonen statt zweier Dokumente.
Zwei Jahre statt drei: Für den Verbrauchsausweis reichen künftig zwei Jahre Verbrauchsdaten – dafür müssen sie nach Energieträgern getrennt erfasst sein.
Digital statt Papier: Der Ausweis wird digital und maschinenlesbar ausgestellt. Ein Ausdruck kommt nur noch, wenn der Eigentümer ihn ausdrücklich verlangt.
Mehr Angaben im Ausweis: Neu sind der absolute End- und Primärenergieverbrauch in Megawattstunden pro Jahr und eine klare Angabe, welche erneuerbaren Energien eingesetzt werden.
Mehr Anlässe für die Vorlage: Neben Verkauf und Vermietung künftig auch bei der Verlängerung von Mietverträgen und nach größeren Renovierungen – als größer gilt ein Eingriff in mehr als ein Viertel der Gebäudehülle.
Die Skala bleibt – fast: Wohngebäude behalten die gewohnten Klassen A+ bis H. Nichtwohngebäude wechseln auf die europäische Skala A bis G.
Bestehende Ausweise bleiben gültig: Zehn Jahre ab Ausstellung, wie bisher. Niemand muss wegen des neuen Gesetzes einen gültigen Ausweis austauschen.

Wir geben hier den Stand wieder, wie wir ihn als Makler brauchen – verbindlich ist der Gesetzestext. Bei Zweifeln im Einzelfall fragen Sie Ihren Energieberater oder einen Fachanwalt. Grundlage dieser Seite: Bundesgesetzblatt 2026 Teil I Nr. 226 vom 28. Juli 2026 (recht.bund.de), Artikel 2 mit den ab 1. Januar 2027 geltenden Energieausweis-Regeln; eingeordnet nach dem GModG-Portal des Bundes (gmodg.bund.de) und dem Fachbeitrag von Haufe vom 10. August 2026, abgerufen am 19. September 2026. Quellen: BGBl. 2026 I Nr. 226 (recht.bund.de) · Gesetzestext bei gesetze-im-internet.de

Pflichten

Was ins Inserat gehört –
und wann Sie ihn zeigen

Der Ausweis muss nicht nur existieren, er muss auch an den richtigen Stellen auftauchen. Das wird in der Praxis am häufigsten übersehen – und ist der teuerste Fehler dabei.

In jede Anzeige gehören

Art des Ausweises – Bedarf oder Verbrauch
Ausstellungsdatum – Pflicht ab dem 1. Januar 2027
Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
Wesentlicher Energieträger der Heizung
Baujahr des Gebäudes
Energieeffizienzklasse

Und diese drei Zeitpunkte

Bei der Besichtigung
Spätestens dann muss der Ausweis unaufgefordert vorgelegt werden – niemand muss danach fragen.
Bei Vertragsabschluss
Der Käufer oder Mieter bekommt ihn ausgehändigt, im Original oder als Kopie.
Ab 2027 zusätzlich
Auch bei der Verlängerung eines Mietvertrags und nach einer größeren Renovierung.

Bis zu 10.000 Euro

So hoch kann das Bußgeld nach § 108 GModG ausfallen, wenn Pflichtangaben fehlen oder der Ausweis nicht vorgelegt und übergeben wird. Betroffen ist der Eigentümer – auch dann, wenn ein Makler das Inserat geschaltet hat.

In unseren Inseraten stehen diese Angaben von Anfang an drin, und zur Besichtigung bringen wir den Ausweis mit. Das ist kein Zusatz, sondern Teil des Auftrags.

Nachgefragt

Häufige Fragen
zum Energieausweis

Das, was bei uns am häufigsten am Telefon landet – kurz beantwortet.

Brauche ich einen Verbrauchs- oder einen Bedarfsausweis?

Bis Ende 2026 ist ein Bedarfsausweis Pflicht, wenn das Wohngebäude weniger als fünf Wohnungen hat, der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und kein Nachweis über den Wärmeschutzstandard von 1977 vorliegt. In allen anderen Fällen dürfen Sie wählen. Ab dem 1. Januar 2027 entfällt diese Baujahrsregel für reine Wohngebäude.

Grundlage: § 80 GModG; Änderung ab 2027 durch BGBl. 2026 I Nr. 226

Ab welchem Baujahr braucht man einen Energieausweis?

Das Baujahr entscheidet nicht darüber, ob Sie einen brauchen, sondern nur darüber, welche Art. Einen Ausweis braucht grundsätzlich jedes Gebäude, das verkauft oder neu vermietet wird – vom Altbau bis zum Neubau.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellung. Ein gültiger Ausweis muss wegen der neuen Regeln nicht ausgetauscht werden. Prüfen Sie vor dem Verkauf trotzdem das Datum – abgelaufen fällt meist erst kurz vor der ersten Besichtigung auf.

Welche Angaben müssen in einer Immobilienanzeige stehen?

Art des Ausweises, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentlicher Energieträger der Heizung, bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Ab dem 1. Januar 2027 kommt das Ausstellungsdatum hinzu. Fehlen die Angaben, drohen Bußgelder von bis zu 10.000 Euro – und zwar dem Eigentümer.

Grundlage: §§ 87 und 108 GModG

Die Wohnung stand länger leer. Was nun?

Ohne Verbrauchsdaten geht kein Verbrauchsausweis. Dann bleibt der Bedarfsausweis – der ist ohnehin unabhängig davon, ob und wie geheizt wurde.

Unterlagen für Vermieter

Wer besorgt den Ausweis, wenn Sie für mich verkaufen?

Wir. Liegt kein gültiger Ausweis vor, beauftragen wir ihn und kümmern uns um die Daten, die der Aussteller dafür braucht. Das ist mit der Provision beziehungsweise der Courtage abgegolten.

Immobilie verkaufen Immobilie vermieten

Ihr Fall

Unsicher, was für
Ihr Haus gilt?

Baujahr, Anzahl der Wohnungen, vorhandene Abrechnungen – in zwei Minuten am Telefon ist geklärt, welcher Ausweis für Ihre Immobilie infrage kommt und ob der alte noch läuft. Auch wenn Sie noch gar nicht verkaufen wollen.

Telefon

0381 260 50 138

Montag bis Freitag 9 bis 18 Uhr.

E-Mail

ed.mitnevommi@tkatnok

Baujahr und Anzahl der Wohnungen genügen für eine erste Antwort.