Gutachten beim Hausverkauf: Wann Sie eins brauchen – und wann nicht

Den Verkehrswert definiert § 194 des Baugesetzbuchs: Er ist der Preis, der zum Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach Lage, Beschaffenheit und rechtlichen Gegebenheiten zu erzielen wäre – ohne persönliche oder ungewöhnliche Umstände. Wie Gutachter ihn ermitteln, regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung, die seit 2022 in neuer Fassung gilt.

Das Vollgutachten ist ausführlich, folgt der Wertermittlungsverordnung und wird von Gerichten und Behörden anerkannt. Ein Kurzgutachten ist knapper und günstiger, gilt dort aber meist nicht.

Der Beleihungswert der Bank ist ein Sicherheitswert für den Kredit und liegt oft unter dem Marktwert. Die Bewertung durch einen Makler ist eine Markteinschätzung: Sie zeigt, welcher Preis sich aktuell erzielen lässt, ist für rechtliche Zwecke aber nicht gedacht.

Bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer dürfen Sie dem Finanzamt einen niedrigeren Wert nachweisen (§ 198 Bewertungsgesetz). Dafür akzeptiert die Finanzverwaltung nur Gutachten des Gutachterausschusses oder von öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen. Alternativ zählt ein Kaufpreis, der innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag erzielt wurde.

Auch bei einem Rechtsstreit, etwa in der Erbengemeinschaft oder bei einer Scheidung, und bei einer Zwangsversteigerung braucht es in der Regel ein Vollgutachten.

Wollen Sie einfach verkaufen und sind sich alle Beteiligten einig, reicht eine fundierte Marktbewertung. Sie berücksichtigt aktuelle Vergleichspreise und die Nachfrage vor Ort und ist bei einem Verkaufsauftrag meist kostenlos. Das gilt oft auch für Erbengemeinschaften oder getrennte Paare, die sich auf einen Verkauf verständigt haben.

Eine verbindliche Gebührenordnung für freie Sachverständige gibt es nicht, das Honorar ist frei vereinbar. Als Orientierung empfiehlt der Bundesverband öffentlich bestellter Sachverständiger (BVS) für einen Verkehrswert von 300.000 Euro rund 2.500 Euro brutto. Kurzgutachten gibt es ab etwa 500 Euro.

Die Gutachterausschüsse in Mecklenburg-Vorpommern rechnen nach einer festen Kostenverordnung ab. Für ein bebautes Grundstück mit 400.000 Euro Verkehrswert sind das 1.850 Euro, gegebenenfalls zuzüglich Umsatzsteuer und Auslagen.

Ein Vollgutachten dauert meist mehrere Wochen, eine Ortsbesichtigung gehört immer dazu. Ein Kurzgutachten liegt oft nach wenigen Tagen vor. Gültig ist ein Gutachten in der Regel ein bis zwei Jahre; Banken und Gerichte verlangen teils, dass es nicht älter als sechs Monate ist.

Einen ersten Anhaltspunkt bieten die Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse. Sie sind in Mecklenburg-Vorpommern kostenlos im GeoPortal.MV einsehbar; den Grundstücksmarktbericht gibt es digital ebenfalls kostenlos. Für ein bebautes Grundstück sagen sie allerdings nur etwas über den Boden, nicht über das Haus.

Brauche ich für den Hausverkauf ein Gutachten?

Nein, nicht zwingend. Für einen privaten Verkauf reicht eine fundierte Marktbewertung, um den richtigen Angebotspreis zu finden.

Akzeptiert das Finanzamt eine Maklerbewertung?

Für den Nachweis eines niedrigeren Werts bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer nicht. Dafür braucht es ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines anerkannten Sachverständigen.

Was kostet ein Gutachten beim Gutachterausschuss in MV?

Das richtet sich nach dem Verkehrswert. Für ein bebautes Grundstück bis 300.000 Euro sind es 450 Euro plus 0,4 Prozent des Werts, bei 400.000 Euro Wert insgesamt 1.850 Euro.

Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?

In der Regel mehrere Wochen, einschließlich Ortsbesichtigung und Beschaffung der Unterlagen.