Veräußerungsgewinn bei Immobilien: So berechnen und optimieren Sie Ihren Gewinn richtig
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, spielt der sogenannte Veräußerungsgewinn eine zentrale Rolle – denn er entscheidet darüber, ob und wie viel Steuern Sie zahlen müssen. Der Gewinn ergibt sich aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis – aber so einfach ist es in der Praxis oft nicht. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie den Veräußerungsgewinn korrekt ermitteln, welche Kosten Sie dabei berücksichtigen dürfen und wie Sie steuerliche Fallstricke geschickt umgehen.
Was ist der Veräußerungsgewinn?
Der Veräußerungsgewinn ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie, den Sie als privates Veräußerungsgeschäft versteuern müssen – sofern keine Steuerbefreiung greift (z. B. nach Ablauf der Spekulationsfrist oder bei Eigennutzung).
Formel:
Verkaufspreis – Anschaffungskosten – Werbungskosten = Veräußerungsgewinn
Dabei kommt es auf Details an: Was zählt zu den Anschaffungskosten? Welche Ausgaben sind abziehbar? Und wie wird der Gewinn genau ermittelt?
Was gehört zu den Anschaffungskosten?
Alle Kosten rund um den Kauf der Immobilie
Zu den Anschaffungskosten zählen nicht nur der Kaufpreis der Immobilie, sondern auch alle Nebenkosten, die direkt mit dem Erwerb zusammenhängen:
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Gerichtskosten
- Maklergebühren
- ggf. Modernisierungen (unter bestimmten Voraussetzungen)
Tipp: Auch Anschaffungsnebenkosten sollten Sie dokumentieren und aufbewahren – sie reduzieren später Ihren steuerpflichtigen Gewinn.
Welche Kosten mindern den Veräußerungsgewinn?
Bestimmte Aufwendungen, die den Verkauf vorbereiten oder ermöglichen, können den Veräußerungsgewinn mindern. Dazu gehören:
- Maklerkosten beim Verkauf
- Anzeigen- und Vermarktungskosten
- Kosten für Energieausweise oder Gutachten
- Modernisierungen oder Instandhaltungen (je nach zeitlichem Rahmen)
Wichtig: Erhaltungsaufwand ist steuerlich nur bedingt abziehbar – lassen Sie sich hier professionell beraten.
Ihr Ratgeber für die Immobilienwelt
Wann ist der Veräußerungsgewinn steuerfrei?
Steuerfreiheit durch Spekulationsfrist oder Eigennutzung
Ein Veräußerungsgewinn bleibt steuerfrei, wenn
- die Immobilie länger als zehn Jahre in Ihrem Besitz war (Spekulationsfrist) oder
- Sie die Immobilie mindestens in den letzten drei Jahren selbst bewohnt haben (Eigennutzungskriterium)
Beispiel:
Kauf einer Wohnung in 2012, Verkauf in 2025 → Steuerfreiheit, da Spekulationsfrist erfüllt.
Veräußerungsgewinn bei geerbten oder geschenkten Immobilien
Bei Erbschaften übernimmt der Erbe den ursprünglichen Anschaffungszeitpunkt des Verstorbenen. Das bedeutet:
- Die Spekulationsfrist läuft weiter (nicht neu).
- Der Veräußerungsgewinn wird ab dem ursprünglichen Kauf bewertet.
- Bei Schenkungen gilt dasselbe Prinzip – der Beschenkte tritt in die Fußstapfen des Schenkenden.
Tipp: Prüfen Sie vor dem Verkauf genau, wann der ursprüngliche Kauf stattfand.
Beispielrechnung für einen Veräußerungsgewinn
Angaben:
Kaufpreis (2013): 300.000 €
Nebenkosten beim Kauf: 25.000 €
Verkaufspreis (2024): 500.000 €
Verkaufsnebenkosten: 15.000 €
Berechnung:
500.000 € (Verkaufspreis)
– 300.000 € (Kaufpreis)
– 25.000 € (Kaufnebenkosten)
– 15.000 € (Verkaufsnebenkosten)
= 160.000 € Veräußerungsgewinn
Ist die Spekulationsfrist nicht abgelaufen, müssen Sie diesen Betrag versteuern.
Fazit: Den Veräußerungsgewinn kennen – und clever gestalten
Der Veräußerungsgewinn ist mehr als eine bloße Rechenaufgabe – er ist ein entscheidender Faktor für Ihre Steuerlast beim Immobilienverkauf. Mit einer sauberen Dokumentation, strategischer Planung und professioneller Beratung durch Experten wie Immoventim können Sie unnötige Steuern vermeiden und Ihren Gewinn optimieren. Wer seine Immobilientransaktionen gut vorbereitet, profitiert langfristig.
