Eigennutzungskriterien bei Immobilien: Wann liegt echte Eigennutzung vor?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und mit dem Gedanken spielen, sie zu verkaufen, sind die Eigennutzungskriterien ein wichtiger Schlüssel, um unter Umständen die Spekulationssteuer zu vermeiden. Denn: Wer seine Immobilie selbst nutzt, kann oft auch bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei bleiben. Doch was zählt wirklich als Eigennutzung – und was nicht? Dieser Artikel erklärt Ihnen klar und praxisnah, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um steuerliche Vorteile zu sichern, und worauf Sie unbedingt achten sollten.

Eigennutzung bedeutet, dass Sie die Immobilie selbst zu Wohnzwecken nutzen – also darin wohnen. Das Finanzamt prüft dabei nicht nur, ob Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, sondern ob Sie die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz bewohnt haben.

Nicht als Eigennutzung gelten zum Beispiel:

- Vermietung an Dritte (auch Familienangehörige)

- Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung

- Leerstand oder Zwischenvermietung

Die sogenannte 3-Jahres-Regel ist besonders wichtig, wenn Sie Ihre Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen möchten. Ein steuerfreier Verkauf ist möglich, wenn:

- im Verkaufsjahr und

- in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren

eine durchgehende Eigennutzung vorliegt.

Sie haben eine Eigentumswohnung seit 2017 vermietet. Im Januar 2022 ziehen Sie selbst ein. Wenn Sie die Wohnung nicht vor dem 1. Januar 2024 verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an – vorausgesetzt, Sie haben dort durchgehend gewohnt.

Teilweise Eigennutzung, etwa wenn Sie nur ein Zimmer bewohnen oder nur gelegentlich in der Immobilie wohnen, reicht nicht aus. Ebenso ist eine Nutzung durch Angehörige – auch wenn sie mietfrei wohnen – nicht steuerlich begünstigt, solange Sie selbst dort nicht Ihren Hauptwohnsitz haben.

Hier gilt die Regel nur für den selbst genutzten Teil der Immobilie. Ein Verkauf kann dann anteilig steuerfrei erfolgen.

So sichern Sie sich rechtzeitig steuerliche Vorteile

- Frühzeitig umziehen: Wenn ein Verkauf geplant ist, ziehen Sie mindestens drei Jahre vorher selbst ein.

- Dokumentation sichern: Sammeln Sie alle Nachweise für Ihre Eigennutzung.

- Planung mit Experten: Holen Sie sich steuerlichen oder rechtlichen Rat – zum Beispiel von Immoventim – um Ihre Verkaufsstrategie optimal abzustimmen.

Die Eigennutzungskriterien entscheiden im Zweifel über eine hohe Steuerlast oder einen steuerfreien Gewinn beim Immobilienverkauf. Wer die Voraussetzungen kennt und frühzeitig plant, kann von den steuerlichen Vorteilen der Eigennutzung profitieren. Gerade in einem dynamischen Immobilienmarkt ist es sinnvoll, alle Optionen abzuwägen – Immoventim steht Ihnen dabei kompetent zur Seite.