Eigennutzungskriterien bei Immobilien: Wann liegt echte Eigennutzung vor?
Wenn Sie eine Immobilie besitzen und mit dem Gedanken spielen, sie zu verkaufen, sind die Eigennutzungskriterien ein wichtiger Schlüssel, um unter Umständen die Spekulationssteuer zu vermeiden. Denn: Wer seine Immobilie selbst nutzt, kann oft auch bei einem Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist steuerfrei bleiben. Doch was zählt wirklich als Eigennutzung – und was nicht? Dieser Artikel erklärt Ihnen klar und praxisnah, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um steuerliche Vorteile zu sichern, und worauf Sie unbedingt achten sollten.
Was bedeutet „Eigennutzung“ bei Immobilien?
Eigennutzung bedeutet, dass Sie die Immobilie selbst zu Wohnzwecken nutzen – also darin wohnen. Das Finanzamt prüft dabei nicht nur, ob Sie als Eigentümer im Grundbuch stehen, sondern ob Sie die Immobilie tatsächlich als Hauptwohnsitz bewohnt haben.
Nicht als Eigennutzung gelten zum Beispiel:
- Vermietung an Dritte (auch Familienangehörige)
- Nutzung als Zweit- oder Ferienwohnung
- Leerstand oder Zwischenvermietung
Wann schützt die Eigennutzung vor der Spekulationssteuer?
Die 3-Jahres-Regel: Ihre Chance auf einen steuerfreien Verkauf
Die sogenannte 3-Jahres-Regel ist besonders wichtig, wenn Sie Ihre Immobilie vor Ablauf der Spekulationsfrist verkaufen möchten. Ein steuerfreier Verkauf ist möglich, wenn:
- im Verkaufsjahr und
- in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren
eine durchgehende Eigennutzung vorliegt.
Beispiel:
Sie haben eine Eigentumswohnung seit 2017 vermietet. Im Januar 2022 ziehen Sie selbst ein. Wenn Sie die Wohnung nicht vor dem 1. Januar 2024 verkaufen, fällt keine Spekulationssteuer an – vorausgesetzt, Sie haben dort durchgehend gewohnt.
Welche Nachweise akzeptiert das Finanzamt?
So belegen Sie Ihre tatsächliche Eigennutzung
Das Finanzamt verlangt konkrete Nachweise, um die Eigennutzung zu belegen. Dazu gehören unter anderem:
- Meldebescheinigung des Einwohnermeldeamts
- Rechnungen von Versorgern (Strom, Wasser, Internet) auf Ihren Namen
- Wohnsitzbestätigung vom Vermieter (bei Eigentumswohnungen innerhalb einer WEG)
- ggf. Zeugenaussagen (Nachbarn, Hausverwalter)
Tipp: Halten Sie diese Dokumente immer griffbereit, wenn ein Verkauf geplant ist – das erleichtert die Argumentation beim Finanzamt.
Sonderfälle: Teilweise Nutzung oder Nutzung durch Angehörige
Was zählt, was nicht – und wann es kompliziert wird
Teilweise Eigennutzung, etwa wenn Sie nur ein Zimmer bewohnen oder nur gelegentlich in der Immobilie wohnen, reicht nicht aus. Ebenso ist eine Nutzung durch Angehörige – auch wenn sie mietfrei wohnen – nicht steuerlich begünstigt, solange Sie selbst dort nicht Ihren Hauptwohnsitz haben.
Besonderheit bei Doppelhaushälften oder Mehrfamilienhäusern:
Hier gilt die Regel nur für den selbst genutzten Teil der Immobilie. Ein Verkauf kann dann anteilig steuerfrei erfolgen.
Eigennutzung planen: Diese Strategien helfen Ihnen
So sichern Sie sich rechtzeitig steuerliche Vorteile
- Fr ühzeitig umziehen: Wenn ein Verkauf geplant ist, ziehen Sie mindestens drei Jahre vorher selbst ein.
- Dokumentation sichern: Sammeln Sie alle Nachweise für Ihre Eigennutzung.
- Planung mit Experten: Holen Sie sich steuerlichen oder rechtlichen Rat – zum Beispiel von Immoventim – um Ihre Verkaufsstrategie optimal abzustimmen.
Fazit: Mit klaren Eigennutzungskriterien sicher verkaufen
Die Eigennutzungskriterien entscheiden im Zweifel über eine hohe Steuerlast oder einen steuerfreien Gewinn beim Immobilienverkauf. Wer die Voraussetzungen kennt und frühzeitig plant, kann von den steuerlichen Vorteilen der Eigennutzung profitieren. Gerade in einem dynamischen Immobilienmarkt ist es sinnvoll, alle Optionen abzuwägen – Immoventim steht Ihnen dabei kompetent zur Seite.
